A compra de um imóvel na planta costuma vir acompanhada de planejamento: a data da mudança, o fim do aluguel, o casamento ou até a chegada de um filho podem ser organizados levando em conta o prazo informado para a entrega das chaves. Quando a obra atrasa, porém, além da frustração, o comprador pode enfrentar despesas que não estavam previstas no orçamento.
O que nem todo consumidor sabe é que a construtora não pode adiar indefinidamente a entrega sem que isso possa gerar consequências. Quando o atraso supera os limites previstos no contrato e na legislação, o comprador pode avaliar desde uma indenização pelos prejuízos sofridos até a rescisão da compra, dependendo das circunstâncias.
A advogada Christina Magalhães explica que o primeiro documento a ser observado é o contrato de compra e venda, que deve indicar a data prevista para a conclusão do empreendimento e a entrega do imóvel.
É comum que os contratos estabeleçam um prazo de tolerância de até 180 dias para a conclusão da obra. A possibilidade está prevista na Lei nº 13.786/2018, desde que esse período adicional esteja expressamente previsto no contrato e sejam cumpridos os requisitos legais.
O problema ocorre quando até mesmo esse prazo termina e o imóvel continua sem condições de ser entregue.
O que acontece depois dos 180 dias?
Ultrapassado o prazo previsto, incluindo a tolerância contratual válida, o comprador pode analisar quais medidas são cabíveis. Uma delas é manter a aquisição do imóvel e buscar reparação pelos prejuízos provocados pela demora. Outra, dependendo do caso, é pedir a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos.
Entre as possibilidades está a indenização pela privação do uso do imóvel durante o período de atraso. É o caso, por exemplo, de quem comprou uma unidade que deveria estar disponível para moradia ou para obtenção de renda, mas ficou impedido de utilizá-la porque a construtora não cumpriu o prazo.
Também podem existir outros prejuízos diretamente relacionados à demora, como gastos adicionais com aluguel, mudança ou armazenamento de móveis. Para que essas despesas sejam discutidas, é importante que o comprador consiga comprová-las por meio de contratos, recibos, notas fiscais e outros documentos.
A análise, entretanto, precisa ser feita caso a caso. Quando o contrato já estabelece multa para a construtora pelo atraso, por exemplo, é necessário verificar se ela pode ser acumulada com outras formas de reparação. A jurisprudência possui critérios para evitar que duas indenizações cubram o mesmo prejuízo.
Cuidado antes de assinar novo prazo
Outro ponto que exige atenção são os documentos apresentados pela construtora depois que o atraso já ocorreu. Termos de prorrogação, acordos e declarações podem alterar condições originalmente acertadas ou produzir efeitos jurídicos para o comprador.
Por isso, a recomendação é não assinar automaticamente documentos que estabeleçam novas datas ou condições sem compreender o que está sendo alterado.
O consumidor também não precisa presumir que é obrigado a aceitar sucessivas mudanças no cronograma. O contrato estabelece obrigações para comprador e vendedor, e o descumprimento pode permitir a adoção das medidas previstas na legislação.
Para avaliar a situação, é importante guardar não apenas o contrato original, mas todo o histórico da negociação. Comunicados enviados pela construtora, e-mails, mensagens, comprovantes de pagamento, documentos do financiamento e registros das despesas provocadas pelo atraso podem ser importantes em uma eventual negociação ou ação judicial.
A prevenção pode começar ainda antes da compra. A análise do contrato antes da assinatura permite identificar qual é, de fato, o prazo de entrega, se existe período de tolerância, em quais situações ele pode ser aplicado e quais consequências estão previstas caso a construtora não cumpra o cronograma.
O que fazer se a obra atrasar?
- Confira a data no contrato
Verifique qual é a data prevista para a entrega e se há cláusula estabelecendo prazo adicional de tolerância. - Veja se existe tolerância de até 180 dias
Esse período pode ser válido quando estiver expressamente previsto no contrato e atender às exigências legais. O prazo não deve ser considerado automaticamente em qualquer situação. - Guarde todos os documentos
Separe contrato, comprovantes de pagamento, comunicados da construtora, documentos do financiamento, e-mails e mensagens relacionados à obra. - Registre os gastos provocados pelo atraso
Aluguel, armazenamento de móveis, mudança e outras despesas diretamente relacionadas à demora devem ser documentados caso o comprador pretenda buscar ressarcimento. - Avalie a possibilidade de indenização
Se o atraso ultrapassar o período permitido, pode haver direito à reparação pela privação do uso do imóvel e por outros prejuízos, conforme o caso. - Considere a rescisão do contrato
Dependendo da extensão do atraso e das condições contratuais, o comprador pode discutir o encerramento do negócio e a restituição dos valores pagos. - Não assine prorrogações sem analisar
Termos apresentados pela construtora depois do atraso podem produzir efeitos jurídicos e alterar condições anteriormente contratadas. - Procure orientação especializada
Em atrasos significativos, a análise do contrato e dos documentos por um profissional especializado pode indicar quais medidas são possíveis e quais direitos se aplicam à situação.
