Viajar e se hospedar em imóveis alugados por temporada pode ficar mais caro nos próximos anos. A regulamentação da reforma tributária trouxe mudanças para o setor e acendeu um alerta entre proprietários que anunciam imóveis em plataformas digitais como Airbnb.
A principal preocupação é o possível aumento da carga tributária sobre parte dessas operações, cenário que pode acabar refletindo no valor das diárias pagas pelos turistas. A discussão ganhou força após a aprovação da Lei Complementar 214/2025, que regulamenta a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Segundo o documento, dependendo do perfil da operação, o aluguel por temporada poderá ser enquadrado como atividade de hospedagem, passando a se submeter às novas regras tributárias. De acordo com o advogado tributarista Marco Túlio, a tendência é que atividades exercidas de forma habitual e intermediadas por plataformas digitais passem a receber tratamento semelhante ao de serviços de hospedagem.
“A locação pura de imóvel está fora do campo de incidência do IBS e da CBS, mas a hospedagem por temporada, especialmente via Airbnb, tem características de serviço e pode atrair esses tributos. O cenário ainda está sendo definido regulamentariamente, mas a tendência é de aumento da carga tributária sobre esse modelo de negócio”, afirma.
O especialista explica que, diante de um eventual aumento dos custos, parte dos proprietários pode repassar a diferença ao consumidor final. “Quando o custo tributário do proprietário aumenta, o mercado repassa esse custo ao preço final. O viajante que hoje encontra diárias competitivas via plataformas digitais precisará se acostumar com preços mais próximos aos dos hotéis convencionais”, avalia.
Apesar das preocupações, a própria Receita Federal esclareceu recentemente que é falsa a informação de que todos os proprietários que alugam imóveis por temporada passarão a pagar os novos tributos. Pelas regras atuais, a pessoa física só será considerada contribuinte do IBS e da CBS se atender simultaneamente a critérios como possuir mais de três imóveis destinados à locação e obter receita anual superior a R$ 240 mil com a atividade.
A proprietária de imóvel para temporada Dayane da Silva acompanha as mudanças e acredita que o impacto será maior para quem atua em escala mais ampla. “Pelo que estou acompanhando, a alíquota será a mesma para o nosso perfil. Creio que essa preocupação abrange principalmente proprietários de três ou mais imóveis e que têm faturamento anual superior a R$ 240 mil. Não é o meu caso”, afirma.
Mesmo sem se enquadrar nas situações que podem gerar tributação adicional, ela entende que aumentos de custos tendem a chegar ao bolso dos turistas. “Sempre que os custos aumentarem, precisamos repassar isso para as diárias, senão vai chegar uma hora que o lucro cada vez menor não vai mais compensar”, explica.
Dayane também avalia que as mudanças podem desestimular parte dos investidores do setor. Ela explica que grande parte das pessoas que têm imóvel para aluguel trabalha no intuito de crescer no ramo, ganhar mais dinheiro e ter mais imóveis para alugar. “Essa alíquota tende a afastar gente desse tipo de empreendimento”, pontua.
Fiscalização deve aumentar
Outro ponto de atenção está relacionado à fiscalização das operações realizadas por plataformas digitais. Segundo Marco Túlio, a reforma amplia os mecanismos de rastreabilidade e compartilhamento de informações fiscais, reduzindo o espaço para a informalidade.
“As plataformas digitais passam a ser corresponsáveis pelas informações fiscais das transações que intermediam. Isso significa mais cruzamento de dados e menos espaço para a informalidade”, esclarece.
Para quem atualmente não declara corretamente os rendimentos obtidos com locações por temporada, o especialista recomenda atenção. “Quem não declarou rendimentos de temporada nos últimos anos está exposto a autuações com multa e juros. A orientação é buscar regularização e planejamento tributário antes que a fiscalização se torne ainda mais intensa”, alerta.
Embora o setor tema um aumento de custos no curto prazo, especialistas apontam que as mudanças também podem contribuir para uma maior profissionalização do mercado, com regras mais uniformes entre anfitriões, hotéis e pousadas. O desafio, segundo eles, será atravessar o período de adaptação às novas exigências tributárias.
