O primeiro PDU – Plano Diretor Urbano de Vitória foi feito em 1984, na gestão de Berredo de Menezes. O adensamento na Praia do Canto estava apenas começando, e a Rua Moacir Avidos já tinha uma taxa de ocupação de 9 metros quadrados de área construída por metro quadrado de terreno vazio. Dali pra frente, o PDU estabeleceu uma taxa de ocupação de 3 metros quadrados para prédios residenciais e de 5 para prédios comerciais.
Em Vila Velha, depois da conclusão da Terceira Ponte, a verticalizarão chegou a ser feita com taxa de ocupação de 11 metros na região de Itapoã.
A preservação de paisagens como a vista do Convento da Penha, a proibição de construções que provoquem o sombreamento das praias, a adequação do sistema viário e a disciplina e regulação da circulação e estacionamento de automóveis são temas centrais nas revisões periódicas do PDU.
Os usos das edificações também são disciplinados no PDU, em função do fluxo de pessoas e automóveis. Um supermercado ou uma escola que gere grandes fluxos não pode ser instalados no interior de um bairro residencial.
O PDU é percebido como sendo basicamente um conjunto de restrições aos investimentos imobiliários. A Região Metropolitana da Grande Vitória possui um PDUI, um Plano Diretor Urbano Integrado, desde 2017, que deveria articular as políticas de uso e ocupação do solo de cada município, o que não acontece na prática.
O PDU deve ser um guia de orientação para a expansão da cidade e não apenas uma norma legal que contém as restrições para construir. Onde e como a metrópole deve crescer? Essa responsabilidade deve ser compartilhada entre o mercado imobiliário, os investidores, e as políticas urbanas, que tem os PDUs e o PDUI como instrumentos principais.
Algumas áreas ocupadas desordenadamente, como os morros e a Costa Oeste de Vitória, precisam de um plano diretor próprio: um masterplan que descreva espacialmente o futuro desejado para aquele território, considerando as vias e os fluxos humanos e de veículos, os equipamentos públicos e áreas de lazer, a expansão habitacional e comercial.
O masterplan deve ser apresentado na forma de maquete e não apenas com mapas e índices construtivos, para que todos possam compartilhar a visão de futuro sobre o território.
O PDU precisa planejar o futuro, considerando como a cidade quer crescer, e não se contentando apenas em impedir construções indesejadas.
Novas vias, pontes e expansões territoriais em direção a novas áreas urbanas podem ser financiadas com os instrumentos financeiros do Estatuto da Cidade, se o PDU for de fato um plano para o futuro, tendo a valorização imobiliária como riqueza pública que se agrega ao patrimônio da cidade.
Quando observamos o preço dos imóveis em alta, ocupando as primeiras posições no ranking entre as cidades brasileiras, podemos concluir tratar-se do efeito combinado de ações públicas e privadas que indicam o sucesso da cidade.
As atividades comerciais e de serviços que são desenvolvidas em ambiente de informalidade se servem da informalidade predominante no mercado imobiliário na baixa renda. As atividades econômicas informais, portanto, ilegais, acabam capturadas pelo crime organizado. Regularizar e formalizar esses mercados, trazendo-os para a legalidade com inovações institucionais includentes, deve ser preocupação permanente das políticas urbanas capitaneadas pelo PDU.
O combate à violência precisa de políticas urbanas desenvolvimentistas e includentes do ponto de vista do uso e ocupação do solo.
O PDU precisa ser elaborado e atualizado também com essa visão e esse objetivo.
