A recente reforma tributária, inaugurada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, promoveu alterações profundas no sistema de tributação aplicável ao setor imobiliário, como a instituição do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), ambos não cumulativos; e a criação de regimes específicos de cálculo e alíquotas para operações que envolvam bens imóveis.
A principal mudança está na possibilidade de aproveitamento de créditos de IBS/CBS nas atividades de construção e incorporação imobiliária. Essa inovação representa um marco em relação ao modelo anterior, no qual havia forte restrição ao reconhecimento de insumos e, consequentemente, à compensação de créditos. Ao admitir que materiais, serviços e demais gastos vinculados à atividade possam gerar créditos, a legislação prestigia de forma mais efetiva o princípio da não cumulatividade, reduzindo a distorção que onerava excessivamente o setor e comprometia a neutralidade tributária.
Além de conferir maior racionalidade ao sistema, a medida também tende a estimular investimentos, ampliar a competitividade e dar mais previsibilidade econômica às empresas do setor imobiliário. A recuperação de créditos decorrentes de despesas relevantes gera impacto direto no fluxo de caixa e na formação de preços, criando um ambiente de negócios mais favorável e alinhado às melhores práticas internacionais de tributação sobre o consumo. Trata-se, portanto, de um avanço que contribui não apenas para a eficiência tributária, mas também para a dinamização da cadeia produtiva da construção civil, com reflexos positivos na economia como um todo.
As empresas que realizam operações imobiliárias poderão ser enquadradas em regime diferenciado, com regras próprias de cálculo. Nessa sistemática, a tributação sobre alienação e locação de imóveis considera fatores como o tipo de contribuinte, o número de imóveis de propriedade e a receita auferida nos últimos anos.
No caso de pessoas físicas, por exemplo, será possível optar pelo regime específico desde que a renda com locação ou alienação não ultrapasse determinados limites. Para pessoas jurídicas, a forma de tributação dependerá do modelo contábil adotado e da destinação do imóvel. Outro ponto importante é a aplicação de redutores sociais: alienações de imóveis de baixo valor ou residenciais utilizados pelo próprio contribuinte terão carga tributária reduzida, o que busca dar tratamento diferenciado a situações de menor capacidade contributiva.
A reforma também trouxe regras claras para operações de arrendamento, cessão e locação, estabelecendo parâmetros de cálculo que consideram tanto a natureza do imóvel quanto o valor das operações. Nessas hipóteses, a alíquota padrão dos tributos pode ser reduzida em até 70%, medida que visa estimular o setor.
Outro aspecto relevante é a consideração de tributos incidentes na operação anterior, como ITBI e laudêmio, para fins de abatimento. Da mesma forma, contrapartidas urbanísticas vinculadas ao imóvel, como obras exigidas para aprovação de empreendimentos, também poderão ser compensadas.
Embora o novo modelo traga maior racionalidade e reduza distorções históricas, sua aplicação prática exigirá atenção especial de empresas, investidores e profissionais do setor. A correta interpretação das normas dependerá de regulamentação adicional e da construção de entendimentos pelos órgãos fiscais e pelo Poder Judiciário.
Em síntese, a reforma tributária inaugurou uma nova etapa para o mercado imobiliário brasileiro. A previsão de regimes específicos, o respeito ao princípio da não cumulatividade e a introdução de redutores sociais buscam conferir maior equilíbrio ao sistema, ajustando a carga tributária à realidade de cada operação. O desafio, agora, é garantir que a transição ocorra com segurança jurídica e que as promessas de simplificação se traduzam, de fato, em estímulo ao setor imobiliário e à economia como um todo.
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Foto: Fábio Nunes
Samir Nemer
Advogado tributarista e empresarial,
Mestre em Direito Tributário
Sócio do FurtadoNemer Advogados
