Surgindo enquanto uma nova tendência do mercado imobiliário, os bairros planejados – ou loteamentos – despertam a curiosidade de potenciais compradores. A proposta desses empreendimentos é ambiciosa: oferecer moradia, comércio, lazer e trabalho no mesmo lugar. Ainda assim, especialistas discutem os impactos desse tipo de construção para os municípios.
Os bairros planejados contam com uma estrutura diferente dos condomínios fechados, já conhecidos no mercado imobiliário. Os loteamentos pressupõem a integração com o restante da cidade, ao invés de um espaço exclusivo para os clientes.
De acordo com a Lei Estadual nº 7.943, de 16 de dezembro de 2004, nos loteamentos localizados na região Metropolitana da Grande Vitória, “a porcentagem de áreas públicas destinadas ao sistema de circulação, à
implantação de equipamentos urbanos, comunitários e aos espaços livres e de uso público” não pode ser inferior a 35% do empreendimento.
A legislação também ordena a implantação de alguns equipamentos urbanos, entre eles um sistema de abastecimento de água potável; de coleta, tratamento e disposição de esgoto sanitário; de escoamento das águas pluviais; rede de distribuição de energia elétrica e vias de circulação.
Para empresários do campo imobiliário, a proposta só traz benefícios. O diretor de desenvolvimento do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Espírito Santo (Sinduscon-ES), Douglas Vaz, afirma que quem compra ganha em comodidade. “Você tem um local em que pode estar morando e trabalhando ao mesmo tempo. Pode se deslocar até com bicicleta, porque tudo está dentro desse bairro”, destaca.
De acordo com Douglas Vaz, dependendo do tipo de empreendimento, a gestão da segurança dentro do loteamento é feita pela empresa, com a instalação de câmeras de monitoramento, por exemplo. Em outros casos, os próprios moradores se organizam em associações de moradores.
Segregação social
Apesar das propostas tentadoras, especialistas do campo do urbanismo divergem sobre os problemas causados por esse tipo de empreendimento.
Para a doutora em planejamento urbano e regional, Daniela Bonatto, existem diferentes propostas de bairros planejados e, algumas delas, podem gerar problemas a longo prazo. Um deles é a intensificação da segregação social.
Segundo a especialista, mesmo com o título de bairro planejado, alguns desses empreendimentos se aproximam da ideia de condomínio fechado, já que promovem um controle excessivo do acesso ao território. “O bairro é uma área territorial integrada ao restante da cidade. Ela não é fechada, não restringe o acesso”, destaca.
Daniela enfatiza que a diversidade e a integração socioeconômica formam o fio condutor do planejamento urbano. “Não se projeta um espaço só pra ele ser fisicamente adequado. O espaço só vai ser adequado quando ele envolve o aspecto social. Afinal de contas, nós construímos bairros e cidades para pessoas”, ressalta.
Outro problema é o impacto desses empreendimentos na mobilidade urbana dos municípios. Bonatto ressalta que algumas empresas fazem o loteamento em locais muito distantes dos centros urbanos, o que incentiva a circulação maior de carros e agrava os problemas de trânsito.
De acordo com a especialista, a prioridade deveria ser corrigir problemas urbanos já existentes nos municípios. “Planejar um bairro novo tem menos potencial transformador do que requalificar determinadas áreas da cidade”, ressalta.
Ela enfatiza que o tema é complexo e precisa ser analisado com cuidado. “As cidades já estão relativamente ocupadas de forma ruim, com uma dispersão urbana. Então, os urbanistas e planejadores urbanos veem com muita cautela a ideia de ocupar áreas novas”, destaca.
Lançamento na Leste Oeste
Em um período de 12 a 18 meses, mais um loteamento deve ser lançado na Grande Vitória. Douglas Vaz informou ao ESHoje que existe um estudo de projeto para a implantação de um bairro planejado na Rodovia Leste-Oeste, em Vila Velha. O projeto é de uma empresa de São Paulo, em parceria com a Vaz Desenvolvimentos, e contará com imóveis verticais e horizontais.
Cariacica
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento da Cidade e Meio Ambiente (Semdec) de Cariacica informou que não há projetos para bairros planejados no município. No entanto, ideias de novos loteamentos inseridos em bairros já existem e estão em etapa de conclusão de obras.
Um deles é o Loteamento Misto Leste-Oeste, às margens da Rodovia Leste Oeste, no bairro Campo Belo. Segundo o município, lá será implantado o Hospital Geral, que deve receber empreendimentos ligados à atividade hospitalar e de logística, por conta da proximidade com a rodovia.
Cariacica também conta com o Loteamento Residencial Vista de Vitória, no bairro Tucum, entre Itacibá e Porto de Santana, com característica mais residencial.
Vila Velha
Só em Vila Velha, são 250 licenças vigentes para loteamentos. De acordo com a prefeitura, esse é o número de projetos aprovados que estão autorizados a construir no município. Além disso, existem cerca de 12 loteamentos em fase de análise.
A MRV Engenharia e Participações pretende construir cerca de 2 mil novas moradias em dois complexos localizados nos bairros Vale Encantado e Pontal das Garças. “Quem ganha é a cidade de Vila Velha. Precisamos e vamos organizar esse desenvolvimento”, disse o prefeito Arnaldinho Borgo.
