Já enfrentou algum problema relacionado à locação de um imóvel? Respeitar os direitos e deveres de cada um são fundamentais para garantir uma convivência harmoniosa, mas também para assegurar o cumprimento adequado do acordo estabelecido. Mas, afinal, quem deve arcar com determinadas obrigações e quais são os limites de cada parte?
Esta e outras questões serão abordadas no livro “Guia Prático das locações imobiliárias”, de autoria da advogada e especialista em locações imobiliárias, Raquel Queiroz. O lançamento da obra está previsto para esta quarta-feira (17), das 16h às 20h, na Casa OAB-ES, em Vitória.
O livro é um manual completo sobre tudo que envolve a locação imobiliária e desmistifica diversos sensos-comuns em relação à locação, além de estratégias que protegem tanto os locadores como os locatários, evitando crises e conflitos que, na maioria das vezes, acabam parando no Judiciário. Dividido em dez capítulos, o guia explora desde os conceitos básicos até as questões mais complexas relacionadas à locação de imóveis urbanos, e pretende ser um facilitador do cotidiano dos profissionais.
Segundo Raquel Queiroz, os principais problemas enfrentados por quem aluga um imóvel, seja o locador, locatário, ou até quem administra as lições profissionalmente, são a falta de conhecimento das regras e a falta de alinhamento das expectativas. “Para jogar um jogo, você precisa conhecer as regras. Então, o maior problema hoje é que as locações imobiliárias do país como um todo são muito subestimadas. Acha-se que o contrato de locação é um contrato como qualquer outro, mas não é!”, explicou.
Queiroz assegura que o conhecimento é a chave para se evitar conflitos. Em entrevista ela explicou que em um contrato de locação não existe a cláusula resolutiva expressa, que é quando diz que caso haja uma violação ele será rescindido. “Existem proteções legais que impedem isso, mas muita gente trabalha profissionalmente com essa cláusula, inclusive imobiliárias”, frisou.
Questionada sobre o que pode e o que não pode ser exigido em um contrato de aluguel, a especialista esclareceu que, em regra geral, num contrato firmado entre particulares, é possível pactuar tudo que a lei não proíbe, no campo da livre disposição contratual. No entanto, no caso do contrato de locação, essa possibilidade fica muito mais restrita, tendo em vista que o artigo 45 da Lei de Locações fala que a cláusula contratual que contiver quaisquer termo que contrarie os objetivos da lei é considerada nula de pleno direito e não produz efeitos.
A exemplo disso, Raquel ressaltou que no artigo 4° da Lei do Inquilinato diz que o locador precisa respeitar a vigência e que o locatário pode devolver o imóvel antes da vigência, ou seja, quando se celebra um contrato de locação, as partes precisam respeitar rigorosamente o prazo da vigência, sendo permitido ao locatário restituir esse imóvel antes do final da vigência desde que ele pague a multa proporcional ao tempo restante da locação.
“Está se difundindo uma prática no Brasil de se colocar no contrato de locação que depois de 12 meses, tanto o locador como o locatário, podem rescindir o contrato de locação desde que pague a multa proporcional ao tempo restante. Se fosse qualquer outro tipo de contrato isso seria válido, pois estaria no campo da autonomia de vontade, no caso do contrato de locação essa cláusula é nula”, explicou.
Mitos que envolvem a locação imobiliária
Para Raquel, um dos mitos em relação às locações de imóveis é o locador pedir o imóvel de volta para uso próprio ou se o proprietário pode vender o imóvel mesmo na vigência do contrato. “Neste caso, o locatário tem direito à preferência, o que significa que, antes de oferecer a propriedade a terceiros, deve ser feito uma proposta de venda ao inquilino”, explica a especialista.
Outra dúvida que paira nas locações é sobre o pagamento de multa pelo locador em favor do locatário devido à venda do imóvel. De acordo com a especialista, se o locador notificou o locatário da intenção de vender o imóvel e o locatário não exerceu seu direito de preferência, o locador pode vendê-lo e o comprador, se quiser, pode notificar o locatário a desocupar o imóvel no prazo de 90 dias, sem ter que pagar multa.
Já quando o assunto é o locatário inadimplente, o locador não pode pedir o imóvel de volta se o contrato ainda está em vigência. A única alternativa para o proprietário do imóvel é entrar com uma ação de despejo judicial para reintegrar a sua devida posse.
