O mercado imobiliário do Espírito Santo opera em compasso de recalibragem. Longe de pacotes de incentivo fora da curva ou crédito artificialmente facilitado, as empresas locais têm concentrado esforços em três frentes práticas: disciplina financeira, adaptação das metragens ao poder de compra das famílias e busca por novos eixos geográficos de expansão.
Esse cenário pautou a 1ª edição do ADEMI-ES Connections, evento promovido pela Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo em parceria com a Squad Realty. O encontro reuniu em Vitória executivos de grupos nacionais — como Plano&Plano, Canapous Holding, AW Reality e CreadAluga — voltados à troca de experiências com o empresariado capixaba. A proposta central, segundo a entidade, foi assimilar estratégias de grandes praças para solucionar gargalos de gestão, vendas e produtividade que desafiam o setor no Estado.
Liquidez mantida, sem euforia
A presença de agentes financeiros de peso — Caixa Econômica Federal, Banestes e Valor Investimentos — levantou discussões sobre o fôlego do crédito imobiliário. Para o conselheiro da Ademi-ES, Eduardo Fontes, o valor dessa aproximação está na previsibilidade, e não no surgimento de linhas promocionais.
“Não diria que essas parcerias existem para alavancar lançamentos. São instituições que continuam acreditando no setor, possuem funding (lastro de capital) garantido para operar e mantêm uma relação histórica com o mercado capixaba”, esclarece. A mensagem ao investidor é direta: projetos com boa viabilidade continuam encontrando crédito, mas o sistema financeiro mantém rédeas curtas contra aventureiros.
A geografia da escassez: do metro quadrado nobre ao entorno
Com as limitações físicas de uma cidade insular, Vitória convive com a escassez crônica de terrenos em áreas consolidadas. O valor elevado do solo exige novas soluções urbanísticas.
“Para a falta de terrenos não há receita de bolo. Vitória tem restrições geográficas que vão além do Plano Diretor. O cenário vai exigir ajustes na legislação e também a compra de prédios antigos para demolição e substituição por empreendimentos modernos”, observa Fontes.
Essa barreira de preços acelera um movimento migratório para municípios vizinhos. Enquanto Vila Velha também atinge valores por metro quadrado bastante elevados, cidades como Serra e Cariacica passam a concentrar boa parte dos novos projetos residenciais pelo acesso a terrenos a custos mais equilibrados.
O comportamento da demanda: onde a conta não fecha
No raio-x das vendas, o comportamento do consumidor capixaba mostra realidades distintas conforme a faixa de renda:
Minha Casa, Minha Vida: Sustenta ritmo constante de comercialização, impulsionado pelo déficit habitacional que segue pressionando o mercado capixaba.
Médio padrão: Tornou-se a faixa mais sensível da cadeia. Por depender diretamente do financiamento bancário, esse segmento sofre quando as taxas de juros sobem e a renda familiar não acompanha o ritmo de valorização dos imóveis. Como a conta fica justa, a saída tem sido a busca por unidades mais compactas para viabilizar a compra dentro do orçamento.
Alto padrão: Mantém bom nível de absorção e projetos qualificados, embora registre cautela pontual em nichos com excesso de lançamentos simultâneos ou em períodos de espera diante do cenário econômico.
Industrialização contra o custo de obra
Nos canteiros, os obstáculos imediatos envolvem a escassez de mão de obra e a pressão nos preços dos materiais — reflexo da grande quantidade de obras simultâneas no Estado.
A saída apontada pela Ademi-ES é acelerar a industrialização dos processos construtivos. Sobre o impacto no bolso do comprador, o conselheiro aponta que o repasse do custo nem sempre é automático: “Esse aumento vai para a tabela de vendas. Algumas empresas conseguem repassar; outras precisam absorver uma margem menor, dependendo do produto e do nível de concorrência”.
No balanço final, a rentabilidade do setor no Espírito Santo passa a depender menos da euforia de novos lançamentos e mais da capacidade de calibrar custos de obra com a real capacidade de pagamento do capixaba.
