Depois da inauguração da terceira ponte em agosto de 1989, o mercado imobiliário em Vila Velha experimentou um ciclo de expansão explosivo. Nos dez anos seguintes foram construídos, na cidade berço da colonização espírito-santense, mais metros quadrados de edificações do que no resto do Espirito Santo todo somado. É o que acontece quando uma obra de infraestrutura importante conecta um novo território ao tecido urbano já desenvolvido e promove uma valorização muito rápida do preço da terra.
A valorização imobiliária é a principal consequência do desenvolvimento territorial. A disputa pela renda advinda desta valorização está na origem de muitos conflitos fundiários nas cidades e também contribui para o crescimento desordenado das cidades.
O Estatuto das Cidades criou instrumentos legais para que o crescimento econômico do território e a valorização imobiliária tivessem uma dimensão social preponderante e uma clara articulação com o interesse coletivo e não fossem vistos pela sociedade como sendo apenas “especulação imobiliária”.
Os CEPAC`s ( Certificados de Potencial Adicional de Construção) são títulos emitidos pelo município e vendidos em bolsa de valores antes da execução de investimentos públicos que provoquem a expectativa de valorização e o interesse dos investidores. A cidade do Rio de Janeiro em 2011 criou o projeto Porto Maravilha e emitiu R$ 3,5 bilhões em CEPAC`s para revitalizar cerca de 5 milhões de metros quadrados na região portuária e central da cidade.
Os horríveis viadutos da avenida perimetral foram retirados e foi construído um túnel; a avenida Rio Branco foi transformada em um boulevard de pedestres e duas linhas de VLT`s foram implantadas. O projeto atrai investimentos privados de todos os tipos, residenciais e comerciais além dos equipamentos públicos e projetos sociais. Em São Paulo também foi usado o mesmo instrumento financeiro em vários projetos de modernização de infraestrutura urbana como na nova Avenida Faria Lima.
Fiquei feliz em saber que existem estudos para trazer esta modalidade de parceria publico privada para Vitória. Venho defendido este instrumento financeiro há vários anos e penso que esta modalidade de PPP é fundamental para alavancar recursos para investimentos públicos em infraestrutura e também para envolver a iniciativa privada desde o planejamento do projeto. Não é demais lembrar que o preço do CEPAC é proporcional `a expectativa de valorização imobiliária que é determinada em bolsa de valores.
Temos na Grande Vitória áreas de expansão importantes: em Vila Velha em direção a Guarapari; em Cariacica e Viana em direção a Santa Leopoldina, Domingos Martins e Marechal Floriano; na Serra em direção a Aracruz e Linhares. Além disso temos áreas degradadas e ocupadas desordenadamente que precisam de investimentos e revitalização com a Grande São Pedro e o Centro histórico.
Precisamos fomentar a criação de um consórcio metropolitano da Grande Vitória com os municípios da região e o governo do estado para unificar os Planos Diretores Municipais e projetar um projeto de desenvolvimento único em articulação com o setor privado e o mercado imobiliário. Aí então teremos um verdadeiro Plano de Desenvolvimento Metropolitano financiado também com a emissão de CEPAC`s .
