Muito se tem discutido sobre as consequências da recomendação de isolamento social da população por parte da Organização Mundial da Saúde e do Ministério da Saúde. Essencial para conter a disseminação da Covid-19, a medida, no entanto, tem impactado diversos setores da economia, como o segmento de locação comercial, atingido em cheio pela paralisação total ou parcial de empresas e lojas. Dada à relevância do assunto, a questão é alvo inclusive de projeto de lei em tramitação na Câmara dos Deputados.
A preocupação é pertinente entre ambas às partes, locador e locatário. Se por um lado o locatário teve sua renda reduzida e não possui mais condições de arcar com o pagamento do aluguel e do condomínio, por outro, o locador muitas vezes tem o valor pago pelo inquilino como única fonte de renda.
O momento pede cautela e equilíbrio entre as partes para conciliação dos interesses, até que surja um parâmetro legal capaz de harmonizar este conflito. Por enquanto, apesar do período ser de anormalidade institucional, o Governo Federal não editou qualquer medida provisória para tratar do assunto.
A melhor solução nesse impasse é a negociação extrajudicial entre as partes contratantes, estabelecendo a diminuição temporária do valor do aluguel, de modo que o locatário consiga arcar com parte do valor e o locador não fique sem receber parte de sua renda. A própria Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê a possibilidade das partes formularem acordo sobre o valor do aluguel, levando em conta o princípio da autonomia privada, na forma do seu artigo 18.
Esta mesma lei, no entanto, segue agora em debate na Câmara dos Deputados, por meio do projeto de lei nº 936/2020, que sugere alterações por conta da pandemia da Covid-19. Em sua minuta, nota-se que o legislador federal busca ponderar de um lado o direito fundamental à saúde e de outro a manutenção da ordem econômica nacional.
Caso aprovada, a lei proibirá a utilização de ações de desocupação de imóveis comerciais e residenciais enquanto permanecerem os efeitos das restrições para a contenção do Covid-19. Dessa forma, a falta de pagamento de aluguéis não será mais causa de desfazimento do contrato durante o período de duração das medidas de enfrentamento da emergência de saúde pública decorrente do coronavírus – Covid-19.
De certa forma o legislador “forçará” o locador e o locatário a entrarem em consenso quanto à negociação contratual, de forma que o contrato seja mantido e sejam feitas transações a respeito das suas cláusulas financeiras. O PL nº 936/2020 prevê, inclusive, o desconto obrigatório de 50% do valor do aluguel e demais encargos, durante o período de quatro meses ou enquanto durar o chamado período de crise, devendo, inclusive, ser o valor parcelado pelo prazo de doze meses após o restabelecimento da normalidade.
Conclui-se, portanto, que a melhor solução nesta questão são a negociação, o diálogo e a solidariedade. Além de evitar uma multiplicação exacerbada de demandas judiciais, a conciliação permitirá as partes do contrato de locação resolverem o problema de maneira mais célere e satisfatória para ambos os lados, minimizando prejuízos e contribuindo para que a economia do país se recupere gradativamente.
Arthur Guilherme Guerra Azalim
Advogado especialista em direito empresarial
